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二手房注意事項

原創
2020-01-10  YES3OK

房屋所有權證

一個是要核實房產證信息,

二是合同中注明房屋交付時間,

三是好要求房主搬出移交后再行支付購房款。

中介機構應具備的兩證

一為工商部門頒發的營業執照,

二為房屋土地管理局頒發的中介代理資質證書,

1.產權證上的房主是否與賣房人是同一個人,核對賣方身份證或工商檔 案中的名稱與房產證上的房屋所有人是否一致,原則上是一個字也不能錯。

 2.產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處

 3.看該房屋是否有房屋共有權人,如果房屋為多人共有,則須賣房人提供所 有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件;如是夫妻共有財產,是否經過賣方配偶的書面同意;如果房屋已出租,則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見;如果房屋已被抵押,則須賣房人提供抵押權人同意房屋出 售的書面文件

以下情況的房屋千萬不要買:

1. 已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋

2. 被人民法院或行政機關依法查封的房屋  

3. 屬違法或違章建筑的房屋

合同的必備條款主要包括:房屋面積及附屬設施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等

在簽定合同過程中,必須注明什么時間賣方將房屋以何種方式交付給買方,如果屆時不能按時交房,買家將得到什么樣的賠償,房屋是否仍存在租賃情況等。

 一般情況下,在約定時,買家可以以房屋總價的10%左右作為交房時再付的條件約束賣家按照交房;也可以要求房主搬出移交 后再行支付購房款。

 必須要經當地房屋土地管理局辦理完產權才算完成過戶手續。有代理公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程

如果是通過中介購買二手房,除了直接同房屋產權所有人簽署的《買賣契約》,還要同中介公司簽署《房產中介合同》。

注意產權證上的業主姓名與售房者是否相符,有無抵押或共有人等。

經過選房、看房、簽合同三個步驟后,將進入買房的實質性階段。具體是:房屋面積測繪、房屋價值評估、房屋抵押貸款、房屋產權過戶、取得回執。購房后應盡快辦理房產證,并督促賣方盡快遷出戶口;辦理二手房 貸款環節較多、需要時間較長,手續繁瑣。

有些房主在轉讓房屋時,其物業管理費,電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠,且已欠下數目不小的費用,買受人不知情購買了此房屋,所有費用買受人有可能要全部承擔。所以為了少花冤枉錢,你必須了解清楚房屋物管費用是否拖欠。

戶口的問題要特殊處理;原住戶的戶口如果沒有遷出的話,如果你搬進去了但戶口是遷不進去的,需要原住戶遷出才能遷進。

BAIDU 指南

2.賣方需提供土地證、房產證(一般都帶著款,只能提供復印件),雙方提供身份證,最好再去房管中心查一下賣方提供的資料是否屬實,這樣房子歸屬關系是對的,雙方就都跑得了和尚跑不了廟,也都不用怕了。

3.簽訂合同。雙方訂立一份合同。這份該合同應該包括房屋基本情況介紹、價格、付款流程、違約責任等等。我認為這里比較重要的是:付款流程。因為大多數人都是貸款買的房子。這就需要買方先支付一部分錢給賣方先把貸款換了,否則賣方的房產證取不出來。但這有涉及到互相信任的問題。筆者當年合同對此做了很細的規定,分為

1、買方交定金-賣方給裝修鑰匙;

2、買方提供部分款項幫助賣方還貸款-賣方立即去取出房產證交買方保管;

3、結清尾款,雙方一起到房管局辦理過戶手續。

4. 合同中還要約定交易專用帳號,規定所有款項都要通過該指定賬戶進行。這樣一旦發生扯皮,可以通過賬戶交易記錄來判斷是否已付款。當然,收據該開還是要開。

此外,你可以根據你的情況進一步充實完善你的合同。

5. 違約責任。在合同中明確違約責任的好處是,萬一對方違約,你可以得到相應的賠償金,還不算太吃虧。比如對方交了定金以后反悔,合同約定定金不退,那么你至少白賺一筆定金。

6. 辦理過戶。在過戶前你們需要到地稅局繳納契稅。然后辦理過戶的時候往往還會遇到一種情況,就是買方也需要貸款。

這種情況下盡量和公積金中心或銀行商量貸款出來的錢直接打到賣方賬戶,如果沒問題,那么就可以先辦理過戶手續。筆者當年不知道是不是被欺負,公積金中心不同意把錢打到我賬戶上,而是堅持打到買家賬戶,這種情況下,如果你已經按照上一條說的明確了錢款只能通過唯一賬戶往來那你就不用怕,可以把房子過戶給對方。萬一對方耍賴,你可以有證據告他——因為專用賬戶上沒有最后一筆錢的打款記錄。

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